Nueva ley sobre viviendas vacacionales en las Islas Canarias - lo que cambia de manera fundamental

Con la publicación en el Boletín Oficial de Canarias nº 246, de 12 de diciembre de 2025, ha entrado en vigor en las Islas Canarias una nueva ley para la regulación del uso turístico de la vivienda. El objetivo de esta nueva normativa es ordenar el mercado, en fuerte crecimiento, de las viviendas vacacionales y lograr un equilibrio entre el turismo, la vivienda y el desarrollo territorial sostenible.

Un cambio fundamental en las viviendas vacacionales

Con la nueva ley sobre el uso turístico de las viviendas, la Comunidad Autónoma de Canarias da un giro claro en su política. El objetivo es frenar la expansión descontrolada de las viviendas vacacionales, aliviar el mercado de la vivienda y evitar conflictos de uso entre la residencia permanente y el alquiler turístico. Por primera vez se establece de forma clara y expresa que el alquiler turístico de viviendas no constituye una forma de residencia, sino una actividad económica que puede y debe ser ordenada y limitada desde el punto de vista de la ordenación territorial. 

Esta aclaración jurídica es central, ya que constituye la base para amplias restricciones, nuevos requisitos técnicos y un régimen sancionador significativamente más estricto.

El uso turístico no es vivienda

La ley separa estrictamente el uso residencial del uso turístico. Las viviendas que se alquilan a corto plazo a huéspedes dejan de considerarse jurídicamente vivienda y pasan a calificarse como establecimientos de alojamiento turístico. En consecuencia, no solo quedan sujetas a la normativa turística, sino también a una planificación urbanística específica. 

Los ayuntamientos adquieren la competencia para decidir si, dónde y en qué medida son admisibles las viviendas vacacionales. Para ello deberán tener en cuenta aspectos como las infraestructuras, la carga ambiental, la evolución demográfica, los precios del alquiler y la denominada “capacidad de acogida” de una zona. En determinadas áreas, el uso turístico podrá ser excluido por completo.

Cifras actuales de las viviendas vacacionales en Canarias

La ley también recoge cifras concretas sobre la evolución del alquiler vacacional en las Islas Canarias. Entre noviembre de 2022 y noviembre de 2023, el número de viviendas vacacionales oficialmente registradas aumentó un 25,7 %, pasando de 38.603 a 48.541 unidades en todo el archipiélago. Este crecimiento continuó también a lo largo de 2024.

A fecha 17 de julio de 2024, la distribución de las viviendas vacacionales registradas y de las camas disponibles es la siguiente:

Estas cifras ponen de manifiesto el desarrollo dinámico del mercado de la vivienda vacacional en Canarias y explican por qué la ley prevé tanto instrumentos regulatorios como estadísticos para permitir una gestión sostenible del alquiler vacacional.

En términos absolutos, debe señalarse expresamente el drástico descenso en el número de viviendas construidas en las Islas Canarias desde la crisis financiera de 2008. Así, en el año 2022 se construyeron únicamente 2.782 viviendas, frente a 3.011 en 2021, 1.341 en 2020, 3.103 en 2019 o 2.192 en 2018. Todo ello sin dejar de mencionar que en los años 2020 y 2021 no se construyó ni una sola vivienda social en las Islas Canarias, al igual que en 2018, y que únicamente se edificaron 60 viviendas protegidas en 2019 y 208 en 2022.

Los datos expuestos muestran que, para restablecer el uso residencial permanente de las actuales 60.146 viviendas destinadas a uso turístico, y con una capacidad media de construcción anual de 3.000 viviendas, serían necesarios veinte años para recuperar dicho parque, dejando naturalmente al margen el número adicional de viviendas que exige el crecimiento anual de la población.

Nuevos requisitos técnicos y cualitativos

La ley introduce requisitos mínimos detallados para las viviendas que se destinen a uso turístico. Con carácter general, estas viviendas deben contar con una superficie mínima de 35 metros cuadrados. En caso de mayor ocupación, aumenta también la obligación de disponer de baños adicionales. Las desviaciones respecto de la superficie mínima solo se permiten cuando la vivienda ofrezca características cualitativas especiales, como por ejemplo una plaza de aparcamiento privada, piscina, instalaciones deportivas o de bienestar, amplias zonas exteriores o certificaciones medioambientales y energéticas especiales.

Asimismo, la ley endurece considerablemente los requisitos energéticos. Las viviendas vacacionales deben cumplir determinadas clases de eficiencia energética, utilizar energías renovables para la producción de agua caliente y, en el futuro, ajustarse también a las exigencias más estrictas de la Directiva europea de eficiencia energética. A ello se suman obligaciones relativas a la supervisión del ruido y de la ocupación, al cumplimiento de los requisitos de accesibilidad y a la garantía de un acceso directo y real a la vivienda.

Especialmente clara es la prohibición del uso turístico de las denominadas “infraviviendas”. En esta categoría se incluyen, por ejemplo, contenedores, construcciones provisionales, cabañas autoconstruidas u otros espacios estructuralmente inadecuados. Estas no podrán destinarse al uso turístico ni ser objeto de publicidad en el futuro.

Requisitos técnicos y cualitativos completos para viviendas vacacionales

(conforme al artículo “Séptima. Requisitos técnicos de la vivienda para el uso turístico”)

1. Superficie mínima y dotación sanitaria

Regla general: 
La vivienda debe disponer de al menos 35 m² de superficie útil.
Con más de 4 camas, se requieren al menos 2 baños completos.
Con más de 8 camas, se requieren al menos 3 baños completos.

Excepciones a la superficie mínima

Una vivienda de menor tamaño puede ser autorizada si cumple al menos las superficies mínimas residenciales legalmente vigentes y, además, reúne al menos una de las siguientes condiciones adicionales: 
Plaza de aparcamiento privada para los huéspedes en la misma finca
Piscina privada o comunitaria en la misma finca
Instalaciones deportivas (p. ej., gimnasio, tenis, pádel, equitación u otras) en la misma finca
Instalaciones de salud, bienestar o belleza (p. ej., spa, talasoterapia, fisioterapia)
Espacios exteriores privados para los huéspedes:
en suelo urbano: mínimo 9 m² de superficie de parcela por cama de huésped
en suelo rústico: mínimo 100 m² de superficie de parcela por cama de huésped
Punto de recarga certificado para vehículos de cero emisiones
Certificación de calidad o medioambiental, en particular:
Sistema Español de Calidad Turística
EMAS (Sistema Comunitario de Gestión y Auditoría Medioambientales)
Plan de transición energética/descarbonización con el objetivo de:
neutralidad climática o impacto climático positivo en un plazo de 5 años
Clase de eficiencia energética A o B
Sistema de control del ruido y de la ocupación con posibilidad de intervención inmediata
Otros requisitos municipales por razones de:
protección de la salud
política social
protección laboral y medioambiental
conservación del patrimonio cultural
o por razones imperiosas de interés público
Acreditación de la actividad autónoma: El explotador debe estar dado de alta como trabajador autónomo y vinculado directamente a la actividad de alquiler.

2. Requisitos técnicos mínimos del equipamiento

a) Climatización

Los equipos de refrigeración (aire acondicionado) deben alcanzar al menos la clase de eficiencia energética A.

Excepciones solo en caso de: 
imposibilidad técnica
motivos de protección medioambiental
desproporción económica
→ debidamente justificados en el planeamiento urbanístico.

b) Eficiencia energética de los edificios

Edificios hasta el 31.12.2007: al menos clase energética F 
Edificios posteriores al 31.12.2007: al menos clase energética D

Excepciones: 
Edificios legalmente exentos de certificación energética
Edificios protegidos por normativa de patrimonio histórico u otras limitaciones similares
→ en estos casos deberá alcanzarse la máxima clase energética legalmente posible.

Además, se aplica lo siguiente: En cada nueva inscripción deberán cumplirse los requisitos de la Directiva (UE) 2023/1791 sobre eficiencia energética (endurecimiento dinámico).

c) Abastecimiento de agua caliente sanitaria (ACS)

El agua caliente deberá producirse prioritariamente mediante energía solar térmica, siempre que sea técnicamente posible.

Alternativamente se permite:
Otras energías renovables, siempre que: 
las emisiones de CO₂, y
el consumo de energía primaria
sean como mínimo iguales o mejores que los de la energía solar térmica.

Porcentaje mínimo de energías renovables: 
Edificios anteriores al 31.12.2007: al menos 70 %
Edificios posteriores al 31.12.2007: al menos 90 %
Excepción: Edificios protegidos por normativa de patrimonio histórico o en casos de imposibilidad legal.

d) Accesibilidad vial

La vivienda debe disponer de un acceso directo y transitable para vehículos. Si el acceso no está asfaltado, deberá: indicarse expresamente en la publicidad y comercialización.

e) Accesibilidad universal

Serán de aplicación las normas de accesibilidad vigentes en el momento de la inscripción. Resultará determinante el estado de la legislación en la fecha de presentación de la declaración.

3. Objetivos generales superiores

Todos los requisitos se enmarcan en los siguientes objetivos legales: 
Seguridad y habitabilidad de los edificios
Protección de la salud
Protección contra incendios
Ahorro energético
Protección frente al ruido
Construcción sostenible
Protección del medio ambiente
Neutralidad climática
Accesibilidad universal
Movilidad sostenible
Conciencia medioambiental

Fuerte responsabilidad de los municipios y de los cabildos insulares

Los municipios están obligados a adaptar sus planes urbanísticos y de uso del suelo a la nueva ley. Si no lo hacen en un plazo de cinco años, los cabildos insulares asumirán esta función de forma supletoria. Con ello se pretende evitar que la inactividad de determinados ayuntamientos menoscabe la eficacia de la ley. 

Asimismo, los municipios pueden establecer límites máximos claros de plazas turísticas en edificios residenciales y vincularlos a la capacidad real de carga de un barrio o localidad.

Transformación de edificios turísticos en viviendas

Otro componente fundamental de la ley se refiere a instalaciones turísticas existentes que, de hecho, ya se encuentran en gran medida “residencializadas”, es decir, ocupadas mayoritariamente de forma permanente. Los propietarios de estos edificios pueden solicitar, dentro de un plazo de tres años, el cambio de uso completo a residencial. 

Si dicha transformación es autorizada y queda fijada en la planificación urbanística, queda definitivamente excluida cualquier vuelta posterior al uso turístico. De este modo, la ley persigue el objetivo de asegurar vivienda de forma permanente y evitar cambios especulativos de uso.

Régimen transitorio para El Hierro, La Gomera y La Palma

Para las tres islas más pequeñas y con características estructurales particulares - El Hierro, La Gomera y La Palma - la ley establece una fase transitoria expresamente regulada. Durante los dos primeros años tras la entrada en vigor de la ley, una determinada restricción no será de aplicación.

En concreto, se trata de la regulación del artículo 7, apartado 7, letra c), que permite a los instrumentos de planeamiento limitar o excluir el uso turístico de viviendas únicamente en función de límites de capacidad y de carga. Esta disposición queda temporalmente suspendida en las islas mencionadas.

Con ello, el legislador tiene en cuenta las circunstancias específicas de estas islas: menor densidad de población, mercados de vivienda menos tensionados y una mayor dependencia económica del turismo de pequeña escala. No obstante, es importante subrayar que no se trata de una exención general de la ley, sino únicamente de la no aplicación temporal de un único instrumento de ordenación. Todos los demás requisitos técnicos, registrales y sancionadores siguen siendo plenamente aplicables también en estas islas.

Sanciones notablemente más severas

La ley amplía de forma significativa el catálogo de infracciones graves. Ya el mero hecho de publicitar una vivienda vacacional sin número de registro se considera una infracción. Especial gravedad reviste el uso turístico sin autorización o tras la retirada de la licencia. Este tipo de infracciones puede ser sancionado con multas de entre 15.000 y 150.000 euros. 

Asimismo, se sancionan expresamente las declaraciones falsas, las manifestaciones incompletas o la desatención de requerimientos administrativos.

Conclusión

Esta ley marca un punto de inflexión para las viviendas vacacionales en las Islas Canarias. El alquiler turístico se califica claramente como un uso de carácter empresarial, se ordena territorialmente y se revaloriza de manera sustancial en términos cualitativos. Para los propietarios, ello implica más obligaciones, mayores exigencias y un margen de actuación más reducido; para el mercado de la vivienda y los municipios, en cambio, supone un instrumento de estabilización y de control a largo plazo.

Quienes exploten viviendas vacacionales o tengan previsto hacerlo deberían familiarizarse con antelación con los nuevos requisitos. En muchos casos, en el futuro la cuestión ya no será cómo alquilar, sino si el alquiler será admisible en un determinado lugar.

Quien desee consultar el texto completo de la ley puede hacerlo en el sitio web oficial del Gobierno de Canarias.