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ES El alquiler turístico en España ha cambiado considerablemente en los últimos años. Nuevas disposiciones legales, normativas autonómicas específicas y controles más estrictos hacen que hoy los propietarios deban tener en cuenta muchos más aspectos que hace algunos años. Quien desee alquilar su inmueble a turistas de forma legal debería informarse de manera exhaustiva sobre la normativa vigente.
Con este artículo queremos ofrecer una visión clara y comprensible de todos los requisitos legales relevantes. Resumimos la información más importante y explicamos en qué deben prestar especial atención actualmente los propietarios. Porque solo quien está bien informado puede evitar sanciones y alquilar su vivienda vacacional de forma exitosa y conforme a la ley a largo plazo.
Obligación de licencia y registro
Para el alquiler turístico en España es necesaria, en primer lugar, una licencia turística regional. El inmueble debe estar inscrito en el registro turístico de la comunidad autónoma correspondiente.
Además, desde la reciente reforma legal, es obligatorio solicitar un número de registro estatal, el denominado Número de Registro de Alquiler (NRUA), a través de la plataforma digital central “Ventanilla Única Digital”. Este número de registro nacional no sustituye la licencia regional, sino que la complementa.
El NRUA debe indicarse obligatoriamente en todos los anuncios, especialmente en las plataformas en línea.
Obligación de comunicación en el alquiler turístico
Quien disponga de una licencia regional válida, así como del Número de Registro de Alquiler (NRUA), puede iniciar la actividad de alquiler turístico.
Además de las obligaciones fiscales, existen otras obligaciones legales de comunicación. A continuación, explicamos en detalle las bases legales aplicables, así como los plazos y las autoridades competentes correspondientes.
Estas disposiciones deben tomarse muy en serio. Las autoridades en España han intensificado considerablemente los controles en los últimos años, y las infracciones pueden dar lugar a sanciones económicas importantes. Por ello, es imprescindible cumplir cuidadosamente y dentro de los plazos con todas las obligaciones de comunicación.
Real Decreto 1312/2024 – Obligación de registro para alquileres de corta duración
¿Qué es el Real Decreto 1312/2024?
El Real Decreto 1312/2024 regula el procedimiento para solicitar un número de registro único (Número de Registro de Alquiler) que debe asignarse a cada propiedad o parte de una propiedad que se ofrezca para alquiler de corta duración. Desde el 1 de julio de 2025, las propiedades solo podrán anunciarse en plataformas como Airbnb, Booking.com, VRBO, etc., si cuentan con un número de registro válido.
¿A quién afecta el Real Decreto 1312/2024?
Este decreto se aplica tanto a los anfitriones como a las plataformas que ofrecen o publicitan alquileres de corta duración. Se considera anfitrión, según este decreto, a cualquier persona física o jurídica que ofrezca una propiedad en alquiler de corta duración a cambio de una compensación económica, ya sea a nivel profesional o no profesional.
Definición de alquiler de corta duración
El alquiler de corta duración incluye todos los alquileres regulares o irregulares de unidades con fines turísticos o similares a cambio de una compensación económica, incluidas las llamadas “alquileres de temporada”. También los alquileres de habitaciones privadas están incluidos en esta definición y deberán contar con un número de registro nacional.
Obligaciones del anfitrión según el Real Decreto 1312/2024
Solicitar un número de registro: Los anfitriones deben obtener un número de registro para poder anunciar su alojamiento en plataformas.
Actualizar la información del alojamiento: Cualquier cambio en la información debe actualizarse periódicamente para garantizar el cumplimiento de las normativas.
Obligación de cooperación: Los anfitriones deben proporcionar la información solicitada por las autoridades competentes cuando se requiera.
¿Qué información se necesita para solicitar el número de registro?
Para solicitar el número de registro, se deben proporcionar los siguientes datos:
Dirección exacta del alojamiento y número catastral
Tipo de alojamiento y capacidad máxima de huéspedes
Documentos que acrediten el cumplimiento de las normativas regionales y locales
Datos del anfitrión (persona física o jurídica)
Para más detalles, consulte el Artículo 9.2 del Real Decreto 1312/2024.
¿Cómo se obtiene el número de registro?
El registro se realiza a través del siguiente formulario.
¿Qué sucede si el formulario contiene información incorrecta?
Si se detectan errores en la solicitud o en los documentos presentados y no se corrigen en un plazo de siete días hábiles, el número de registro será suspendido. En este caso, las plataformas estarán obligadas a eliminar o desactivar los anuncios con dicho número de registro.
¿Debo solicitar un número de registro si no resido en España?
Sí. Incluso si no reside en España, debe solicitar un número de registro para su alquiler de corta duración, ya que sin él no podrá anunciar su alojamiento en las plataformas.
¿Qué ocurre si no obtengo un número de registro?
Si no obtiene un número de registro, su alojamiento no podrá publicarse en las plataformas. Las plataformas estarán obligadas a eliminar o desactivar los anuncios sin un número de registro válido.
Si no has recibido un número de registro en el plazo de seis semanas desde la fecha de presentación de la solicitud, por regla general la solicitud se considera denegada. A menudo no se envía una notificación adicional. Por ello, infórmate a tiempo en tu Registro competente sobre el estado actual de tramitación de tu solicitud. En muchos casos se comprueba que la documentación se presentó de forma incompleta o que existen errores en la introducción de los datos.
Coste del número de registro
La solicitud del número de registro tiene un coste de 27 euros (más IGIC).
Obligación anual de comunicación para los titulares de una NRUA
Los titulares de una Número de Registro de Alquiler (NRUA) otorgada por el Registro de la Propiedad competente están obligados a cumplir la normativa vigente en materia de arrendamientos de corta duración.
Una vez al año – en función de la categoría y del tipo de alquiler – debe presentarse el correspondiente formulario informativo para arrendamientos de corta duración. Esto se realiza a través del procedimiento electrónico mediante la presentación del formulario con el programa N2. Este formulario contiene los datos relativos a la actividad de alquiler ejercida durante el ejercicio anterior.
Para la presentación en línea se requieren:
una firma electrónica válida
una inscripción en el servicio de presentación telemática
Toda la información, así como el programa N2, se encuentra en la página web del Colegio de Registradores de España.
La presentación también puede realizarse de forma presencial en el Registro competente. El requisito es que el formulario haya sido previamente cumplimentado a través de la Sede Electrónica en el programa “N2”.
Para esta modalidad no se requiere ni firma electrónica ni inscripción previa.
Los datos que deben consignarse en el formulario pueden consultarse en el Anexo del BOE-A-2025-27116.
Aviso importante: La omisión de la presentación obligatoria puede conllevar la retirada de la Número de Registro de Alquiler. Por ello, los propietarios deben tomar muy en serio esta obligación.
Ley de registro para el alojamiento de personas: Real Decreto 933/2021
Con la introducción del Real Decreto 933/2021, desde el 02.12.2024, no solo los propietarios de inmuebles, sino también los proveedores de alojamientos turísticos están obligados a recopilar información detallada sobre sus huéspedes, los domicilios utilizados, la duración de la estancia y las transacciones financieras para proporcionar al Ministerio del Interior.
Para este propósito, el Ministerio del Interior ha introducido una plataforma llamada SES Hospedajes.
Antes de usarla, los propietarios deben registrarse y proporcionar datos personales e información sobre los alojamientos que ofrecen.
Para cada reserva, los datos de los huéspedes deben enviarse a la plataforma del Ministerio del Interior.
Real Decreto 933/2021
Este decreto establece en su artículo 25.1 que cualquier persona física o jurídica que realice actividades relevantes para la seguridad pública, como el alojamiento de personas (en alojamientos turísticos privados, hoteles, campings, etc.), está obligada a registrar documentos e informar según las regulaciones actuales al Ministerio del Interior.
Además, el propietario del alojamiento también debe informar estos datos a las autoridades por separado. Esta obligación se aplica a todos los anfitriones de propiedades en España, incluidas las Islas Canarias y las Islas Baleares.
¿Dónde debo registrar mi alojamiento para informar los datos personales y las estancias de mis huéspedes?
La transferencia de datos se realiza en el sitio web del Ministerio del Interior de España. Para registrarse, necesita un certificado digital, la llamada cl@ve. En el siguiente enlace puede leer cómo solicitar la cl@ve.
Si aún no ha registrado su propiedad vacacional o si no cumple con los requisitos de acceso, como el certificado digital, le recomendamos que se ponga en contacto con su asesor fiscal.
¿Qué datos deben ser informados y cuándo?
Si la reserva se realiza directamente con el propietario del alojamiento turístico, este debe realizar dos notificaciones al Ministerio del Interior.
Transmisión de datos en el momento de la reserva
Si la reserva no se realiza a través de un proveedor/intermediador externo, sino directamente con el propietario del alojamiento turístico, este debe informar al Ministerio del Interior los siguientes datos dentro de las 24 horas posteriores a la reserva:
Datos operativos
Dirección
Código Postal
Nombre Municipio
País
Código Establecimiento
Contrato
Referencia (ID de la reserva)
Fecha de Contrato (formalización de la reserva)
Fecha de la llegada y de la salida
Número de personas
Pago
Tipo de pago (efectivo, tarjeta, transferencia, móvil, otros)
Pasajeros (Todas las personas)
Rol (Titular o viajero)
Nombre
Primer apellido
Segundo apellido (solo para nombres españoles)
Teléfono
Correo electrónico
Transmisión de datos a la llegada
El propietario del alojamiento turístico debe presentar a sus huéspedes un formulario que él mismo haya creado con los datos requeridos por el Ministerio del Interior, que debe ser completado y firmado por sus huéspedes. El propietario del alojamiento turístico debe enviar los datos recopilados en el formulario al Ministerio del Interior dentro de las 24 horas.
Datos operativos
Código Establecimiento
Contrato
Referencia (ID de la reserva)
Fecha del contrato (formalización de la reserva)
Fecha de la llegada y de la salida
Número de personas
Número de habitaciones
Internet
Pago
Tipo de pago (efectivo, tarjeta, transferencia, móvil, otros)
Fecha de pago
Medio de pago
Titular
Caducidad de la tarjeta
Pasajeros (Todas las personas)
Nombre
Primer apellido
Segundo apellido (solo para nombres españoles)
Tipo de documento
Número de documento
Número de sporte
Fecha de nacimiento
Nacionalidad
Género (Sexo)
Dirección
Ciudad
Código postal
País
Teléfono
Teléfono 2
Correo electrónico
Relación de parentesco entre los viajeros (en el caso de que alguno sea menor de edad)
Sanciones por incumplimiento de la obligación de informar
Enviar información incorrecta sobre los huéspedes, no enviar la información o enviarla tarde se considera una infracción leve, con multas de entre 100 y 600 euros por dato no informado.
Quien no se registre adecuadamente como proveedor de alojamiento y/o no envíe datos de los huéspedes a las autoridades competentes comete una infracción grave. En este caso, se pueden imponer multas de 601 a 30.000 euros por dato no informado.
Es fundamental señalar: los huéspedes que no proporcionen los datos de identificación requeridos no pueden ocupar el alojamiento.
Esperamos que este artículo te haya informado de forma completa sobre las disposiciones legales y que ahora estés perfectamente preparado para comenzar con tu alquiler vacacional. Con el conocimiento adecuado sobre licencias, registro (NRUA/NRA) y obligaciones de comunicación, nada se interpondrá en tu exitoso inicio.
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