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ES Die touristische Vermietung in Spanien hat sich in den letzten Jahren stark verändert. Neue gesetzliche Vorgaben, regionale Sonderregelungen und verschärfte Kontrollen sorgen dafür, dass Vermieter heute deutlich mehr beachten müssen als noch vor einigen Jahren. Wer seine Immobilie rechtssicher an Feriengäste vermieten möchte, sollte sich daher umfassend über die aktuellen Bestimmungen informieren.
Mit diesem Beitrag möchten wir einen klaren und verständlichen Überblick über alle relevanten gesetzlichen Anforderungen geben. Wir fassen die wichtigsten Informationen zusammen und erklären, worauf Vermieter aktuell besonders achten sollten. Denn nur wer gut informiert ist, kann Bußgelder vermeiden und seine Ferienimmobilie langfristig erfolgreich und rechtssicher vermieten.
Lizenz- und Registrierungspflicht
Für die touristische Vermietung in Spanien ist zunächst eine regionale touristische Vermietungslizenz erforderlich. Die Immobilie muss im jeweiligen Tourismusregister der autonomen Region eingetragen werden.
Zusätzlich ist seit der gesetzlichen Neuregelung eine staatliche Registrierungsnummer, die sogenannte Número de Registro de Alquiler (NRUA), über die zentrale digitale Plattform „Ventanilla Única Digital“ zu beantragen. Diese nationale Registrierungsnummer ersetzt nicht die regionale Lizenz, sondern ergänzt sie.
Die NRUA muss verpflichtend in allen Inseraten, insbesondere auf Online-Plattformen, angegeben werden.
Meldepflicht bei touristischer Vermietung
Wer über eine gültige regionale Vermietungslizenz sowie über die Número de Registro de Alquiler (NRUA) verfügt, darf mit der touristischen Vermietung beginnen.
Neben den steuerlichen Verpflichtungen bestehen jedoch weitere gesetzliche Meldepflichten. Im Folgenden erläutern wir die maßgeblichen gesetzlichen Grundlagen sowie die jeweiligen Fristen und Zuständigkeiten im Detail.
Diese Vorgaben sollten sehr ernst genommen werden. Die Behörden in Spanien haben die Kontrollen in den vergangenen Jahren deutlich verschärft, und Verstöße können zu erheblichen Bußgeldern führen. Eine sorgfältige und fristgerechte Einhaltung aller Meldepflichten ist daher unerlässlich.
Real Decreto 1312/2024 – Registrierungspflicht für Kurzzeitvermietungen
Was ist das Real Decreto 1312/2024?
Das Real Decreto 1312/2024 regelt das Verfahren zur Beantragung einer eindeutigen Registrierungsnummer (Número de Registro de Alquiler), die jeder Immobilie oder einem Teil davon zugewiesen wird, die zur Kurzzeitvermietung angeboten wird. Seit dem 1. Juli 2025 dürfen Unterkünfte nur noch auf Online-Plattformen wie Airbnb, Booking.com, VBRO etc. inseriert werden, wenn diese eine gültige Registrierungsnummer aufweisen.
Für wen ist das Real Decreto 1312/2024 verpflichtend?
Das Dekret betrifft sowohl Gastgeber:innen als auch Online-Plattformen, die Kurzzeitvermietungen anbieten oder inserieren. Ein Gastgeber im Sinne dieses Dekrets ist eine natürliche oder juristische Person, die eine Kurzzeitvermietung über eine Online-Plattform entgeltlich anbietet, sei es auf beruflicher oder nichtberuflicher Basis.
Definition der Kurzzeitvermietung
Unter Kurzzeitvermietung fallen alle regelmäßigen oder unregelmäßigen Vermietungen von Einheiten für touristische oder ähnliche Zwecke, die eine entgeltliche Entschädigung erhalten, einschließlich sogenannter „Saisonvermietungen“. Auch Privatzimmer sind in diese Definition eingeschlossen und müssen mit einer nationalen Registrierungsnummer versehen werden.
Verpflichtungen des Gastgebers gemäß dem Real Decreto 1312/2024
Registrierungsnummer beantragen: Gastgeber müssen eine Registrierungsnummer erhalten, um ihre Unterkunft auf Online-Plattformen anbieten zu können.
Aktualisierung der Unterkunftsinformationen: Änderungen müssen regelmäßig aktualisiert werden, um die Einhaltung der Vorschriften sicherzustellen.
Kooperationspflicht: Auf Anfragen der zuständigen Behörden müssen die Gastgeber die notwendigen Informationen bereitstellen.
Welche Informationen sind zur Beantragung der Registrierungsnummer erforderlich?
Die Registrierungsnummer wird beantragt, indem folgende Informationen zur Verfügung gestellt werden:
Die genaue Adresse der Unterkunft und die Katasternummer
Art der Unterkunft und maximale Anzahl der Gäste
Dokumente, die die Einhaltung regionaler und lokaler Vorschriften belegen
Angaben zum Gastgeber (natürliche oder juristische Person)
Weitere Details entnehme bitte Artikel 9.2 des Real Decreto 1312/2024.
Wie erhalte ich die Registrierungsnummer?
Die Registrierung erfolgt über das folgende Online-Formular.
Was passiert, wenn der Antrag falsche Angaben enthält?
Sollten Mängel im Antrag oder den Unterlagen festgestellt werden und diese nicht innerhalb von sieben Werktagen behoben werden, wird die Registrierungsnummer gesperrt. In diesem Fall sind die Plattformen verpflichtet, Inserate mit dieser Nummer zu entfernen oder zu deaktivieren.
Muss ich eine Registrierungsnummer beantragen, wenn ich nicht in Spanien wohne?
Ja, auch wenn Du nicht in Spanien ansässig bist, musst Du für Deine Kurzzeitvermietung eine Registrierungsnummer beantragen, um auf den Plattformen werben zu können.
Was passiert, wenn ich keine Registrierungsnummer erhalte?
Wenn Du keine Registrierungsnummer erhalten hast, darf Deine Unterkunft nicht mehr auf den Online-Plattformen beworben werden. Die Plattformen sind verpflichtet, Inserate ohne gültige Registrierungsnummer zu entfernen oder zu deaktivieren.
Solltest Du innerhalb von sechs Wochen nach dem Datum der Antragstellung keine Registrierungsnummer erhalten haben, gilt der Antrag in der Regel als abgelehnt. Eine gesonderte Benachrichtigung erfolgt häufig nicht. Erkundige Dich daher rechtzeitig bei Ihrem zuständigen Registro nach dem aktuellen Bearbeitungsstand Ihres Antrags. In vielen Fällen stellt sich heraus, dass Unterlagen unvollständig eingereicht wurden oder Fehler bei der Dateneingabe vorliegen.
Kosten der Registrierungsnummer
Die Beantragung der Registrierungsnummer ist kostenpflichtig. Die Gebühr beträgt 27 Euro (zzgl. Steuern).
Jährliche Meldepflicht für die Inhaber einer NRUA
Inhaber einer vom zuständigen Grundbuchamt vergebenen Número de Registro de Alquiler (NRUA) sind verpflichtet, die geltenden Vorschriften für Kurzzeitvermietungen einzuhalten.
Einmal jährlich muss – abhängig von Kategorie und Art der Vermietung – das entsprechende Informationsformular für Kurzzeitvermietungen eingereicht werden. Dies erfolgt über das Elektronische Verfahren durch die Einreichung des Formulares mit dem Programm N2. Dieses Formular enthält die Angaben zur im vorangegangenen Geschäftsjahr ausgeübten Vermietungstätigkeit.
Für die Online-Einreichung sind erforderlich:
eine gültige elektronische Signatur
eine Registrierung für den Online-Einreichungsdienst
Alle Informationen sowie das Programm N2 sind auf der Webseite des Colegio de Registrados de España zu finden.
Die Einreichung kann auch persönlich beim zuständigen Register erfolgen. Voraussetzung ist, dass das Formular zuvor über die Elektronische Geschäftsstelle im Programm „N2“ ausgefüllt wurde.
Für diese Variante sind weder eine elektronische Signatur noch eine vorherige Registrierung erforderlich.
Welche Daten im Formular angegeben wurden, findest Du im Anexo des BOE-A-2025-27116.
Wichtiger Hinweis: Das Unterlassen der vorgeschriebenen Einreichung kann zum Entzug der Número de Registro de Alquiler führen. Eigentümer sollten diese Verpflichtung daher unbedingt ernst nehmen.
Meldegesetz für die Beherbergung von Personen: Real Decreto 933/2021
Mit der Einführung des Real Decreto 933/2021 – sind seit dem 02.12.2024 nicht nur Immobilienbesitzer, sondern auch Anbieter von Ferienunterkünften verpflichtet, umfassende Informationen über ihre Gäste, die von Ihnen genutzten Domizile, die Aufenthaltsdauer und die finanziellen Transaktionen zu sammeln und dem Ministerio del Interior (Innenministerium) bereitzustellen.
Für diesen Zweck hat das Ministerio del Interior eine Online-Plattform namens SES Hospedajes (deutsch: Beherbergung) eingeführt.
Vor der Nutzung müssen sich Vermieter hier anmelden sowie persönliche Daten und Informationen zu den von ihnen angebotenen Unterkünften hinterlegen.
Bei jeder Buchung ist es erforderlich Angaben der Gäste an die Online-Plattform des Ministerio del Interior zu übermitteln.
Real Decreto 933/2021
Das Gesetz legt in seinem Artikel 25.1 fest, dass jede natürliche oder juristische Person die Aktivitäten ausübt, welche für die öffentliche Sicherheit relevant sind wie z.B. die Beherbergung von Personen (in privaten Ferienunterkünften, Hotels, Campingplätzen etc). zur Dokumentenregistrierung und Informationspflicht gemäß den geltenden Bestimmungen gegenüber dem Ministerio del Interior (Innenministerium) verpflichtet ist.
Zudem muss der Eigentümer der Unterkunft diese Daten auch den Behörden separat melden. Diese Verpflichtung gilt für alle Gastgeber von Immobilien in Spanien und somit auch für die Kanarischen Inseln und die Balearen.
Wo muss ich meine Unterkunft registrieren, um die personenbezogenen Daten und Aufenthalte meiner Gäste zu melden?
Die Übertragung der Daten erfolgt auf der Website des spanischen Ministerio del Interior (Innenministerium).
Um sich zu registrieren benötigt man ein certificado digital, den sogenannten cl@ve. Unter dem folgenden Link kannst Du nachlesen, wie Du den cl@ve beantragst.
Solltest Du Dein Ferienimmobilie bisher noch nicht registriert haben oder aber Ihnen fehlen die Zugangsvoraussetzungen, wie z.B. das digitale Zertifikat, empfehlen wir Ihnen Ihren Steuerberater zu kontaktieren.
Welche Daten müssen wann gemeldet werden?
Wenn die Buchung/Reservierung direkt bei dem Eigentümer der Ferienimmobilie erfolgt, muss dieser zwei Meldungen an das Ministerio del Interior (Innenministerium) vornehmen.
Datenübermittlung bei Buchung
Sollte die Buchung/Reservierung nicht über einen externen Anbieter/Vermittler, sondern direkt bei dem Eigentümer der Ferienimmobilie getätigt werden, muss dieser innerhalb von 24 Stunden nach der Buchung/Reservierung dem Ministerio del Interior (Innenministerium) die folgenden Daten melden:
Betriebsdaten
Adresse
Datenübermittlung bei Anreise
Der Inhaber der Ferienimmobilie muss seinen Gästen bei Anreise ein von ihm selbst erstelltes Formular mit den geforderten Daten des Ministerio del Interior (Innenministerium) vorlegen, welches von seinen Gästen ausgefüllt und unterschrieben werden muss. Die auf dem Formular erfassten Daten muss der Inhaber der Ferienimmobilie innerhalb von 24 Stunden an das Ministerio del Interior (Innenministerium) übermitteln:
Betriebsdaten Code der Unterkunft (Codigo establecimiento)
Vertrag
Referenz (Reservierungs-ID)
Vertragsdatum (Formalisierung der Reservierung)
Ankunftsdatum und Abreisedatum
Anzahl der Personen
Anzahl der Zimmer
Internet
Zahlungen
Zahlungsart (Bargeld, Karte, Überweisung, Mobiltelefon, Sonstiges)
Zahltag
Teilzahlung
Kontoinhaber
Ablaufdatum der Karte
Reiseteilnehmer (Alle Personen)
Name
Nachname 1
Nachname 2 (nur bei spanischen Namen)
Art des Dokuments
Dokumentennummer
Número de sporte (nur bei spanischer DNI)
Geburtsdatum
Staatsangehörigkeit
Geschlecht
Adresse
Ort
Postleitzahl
Land
Telefon
Telefon 2
Email
Verhältnis zwischen den Reisenden (falls einer von ihnen minderjährig ist)
Sanktionen Meldepflicht
Das Übermitteln inkorrekter Gästeinformationen, das Versäumen der Übermittlung oder das verspätete Übermitteln von Daten wird als geringfügiger Verstoß angesehen, wofür Strafen zwischen 100 Euro und 600 Euro pro nicht gemeldeter Daten verhängt werden.
Wer sich nicht ordnungsgemäß als Anbieter von Übernachtungsmöglichkeiten anmeldet und/oder keine Gästedaten an die zuständigen Stellen weiterleitet, begeht eine schwerwiegende Regelverletzung. Hierfür können Strafen von 601 Euro bis 30.000 Euro pro nicht gemeldeter Daten auferlegt werden.
Grundlegend ist festzuhalten: Gäste, die nicht die erforderlichen Identifikationsdaten vorweisen, dürfen die jeweilige Unterkunft nicht beziehen.
Wir hoffen, dass Dich dieser Beitrag umfassend über die gesetzlichen Bestimmungen informiert hat und Du nun bestens vorbereitet bist, um mit Deiner Ferienvermietung durchzustarten. Mit dem richtigen Wissen über Lizenzierung, Registrierung (NRUA/NRA) und Meldepflichten steht Deinem erfolgreichen Einstieg nichts mehr im Weg.
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Telefon +34 675 400 700
